Vignoble et patrimoine : découvrez les atouts des Groupements Fonciers Viticoles 🍇

Les Groupements Fonciers Viticoles (GFV) représentent une approche innovante de l'investissement dans le secteur viticole. Dans cet article rédigé par nos experts en gestion de patrimoine à Angers, nous plongerons dans le monde des GFV, explorant leurs avantages, leur fonctionnement et leur potentiel en tant que choix d'investissement.

Qu’est-ce qu’un groupement foncier viticole ?

Un GFV est une structure juridique qui permet à un groupe d’investisseurs d’acquérir collectivement des parcelles de vignes. L’objectif principal d’un GFV est de devenir propriétaire de terres viticoles, généralement situées dans des régions viticoles prestigieuses et réputées.

Le GFV fonctionne selon un modèle coopératif où chaque investisseur achète des parts du GFV, correspondant à sa part de propriété dans les vignes acquises. Les fonds ainsi collectés sont ensuite utilisés pour l’achat des parcelles de vignes, leur entretien, et la gestion globale du patrimoine viticole.

Une société de gestion spécialisée est fréquemment mandatée pour gérer les opérations et les décisions stratégiques liées à la viticulture.

Quels sont les types de groupement fonciers viticoles ?

Deux types de groupements fonciers viticoles existent : les GFV à capital variable ainsi que les GFV à capital fixe.

Les GFV à capital fixe

Un GFV à capital fixe est une structure d'investissement spécifique qui se concentre sur la propriété et la gestion de vignobles. Contrairement aux GFV à capital variable, où les parts peuvent être librement cédées, les GFV à capital fixe ont un nombre limité de parts et les investisseurs ne peuvent pas les acheter ou les vendre sur le marché libre.

Ce type de GFV vise à réunir un groupe restreint d'investisseurs partageant un intérêt commun pour la viticulture et l'exploitation de vignobles spécifiques. Chaque investisseur détient une part du capital fixe et participe aux décisions relatives à la gestion du vignoble, y compris la culture des raisins, la production de vin et la commercialisation.

Dans ce type de structure, les associés ont la possibilité de céder tout ou partie de leurs parts du Groupement Foncier Viticole (GFV) à tout moment, à condition de trouver un acquéreur et de régler les droits d’enregistrement applicables. Le prix de la cession est établi sur la base du prix de la quote-part, qui est communiqué par le gérant du GFV.

Les GFV à capital variable

Dans le cadre du GFV à capital fixe, la cession des parts s'effectue sur la base du prix de la quote-part, qui est préalablement communiqué par le gérant du groupement foncier viticole. Lorsqu'une contrepartie est trouvée, les associés peuvent vendre leurs parts sans être assujettis à des droits d'enregistrement.

Contrairement au GFV à capital variable, le GFV à capital fixe n'impose pas de droits d'enregistrement en cas de retrait des associés. De plus, si un associé décide de se retirer du groupement en annulant ses parts, il sera indemnisé par une somme équivalente à la valeur de ses parts.

Quels sont les rendements générés par l'investissement dans un GFV ?

Les rendements liés à un Groupement Foncier Viticole (GFV) peuvent être variables en fonction de plusieurs facteurs, tels que la qualité du vignoble, la gestion du GFV, les conditions météorologiques, les prix du vin sur le marché, et la durée de détention des parts.

Voici quelques éléments à considérer concernant les rendements potentiels d'un GFV :

- Revenus fonciers : Les GFV génèrent généralement des revenus fonciers grâce à la location des vignes à des exploitants viticoles. Les revenus fonciers peuvent varier en fonction de la superficie du vignoble, de la qualité du terroir, et des accords de location conclus avec les exploitants.

- Revenus liés à la commercialisation : Certains GFV peuvent également produire et commercialiser leurs propres vins. Les revenus provenant de la vente de ces vins peuvent constituer une source de revenus supplémentaire pour le GFV.

- Valorisation des terres viticoles : La valeur des terres viticoles peut augmenter au fil du temps, en particulier si elles sont situées dans des régions viticoles prestigieuses et en développement. Les investisseurs peuvent réaliser des plus-values lors de la vente de leurs parts si la valeur des vignes a augmenté.

- Distribution des revenus : Les revenus générés par le GFV, qu'ils proviennent des revenus fonciers ou de la commercialisation des vins, sont généralement distribués aux investisseurs sous forme de dividendes.

Quel est l'impact d'un GFV sur la fiscalité ?

Taxation des plus-values

Les plus-values réalisées sont assujetties au régime des plus-values immobilières, bénéficiant d'un taux d'abattement de 6% par an pour les 21 premières années de détention, puis d'un taux d'abattement de 4% pour la 22ᵉ année. Concernant les prélèvements sociaux, ils sont exonérés après une période de détention de 30 ans.

Exonération de l'impôt sur la fortune immobilière

Les parts détenues au sein d'un GFV peuvent bénéficier d'une exonération partielle d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), soumise à certaines conditions. Cette exonération représente 75 % de la valeur des parts, mais est plafonnée à 101 897 euros. Au-delà de ce seuil, l’exonération s’élève à 50 % de la valeur des parts. Il est important de noter que ces avantages

Exonération des droits de succession ou de donation

En cas de transmission par succession ou donation, les parts du Groupement Foncier Viticole (GFV) bénéficient d'une exonération de droits à hauteur de 75% dans la limite de 300 000 euros, puis de 50% au-delà, à condition qu'elles aient été détenues pendant au moins 2 ans.

Il est important de noter que l'exonération est soumise à une condition particulière : l'héritier (ou le donataire) doit s'engager à conserver les parts reçues durant une période minimale de 5 ans pour bénéficier pleinement de cette exonération.

Quels sont les avantages de ce type d'investissement ?

Investir dans un Groupement Foncier Viticole (GFV) offre plusieurs avantages intéressants :

- Accès au secteur viticole prestigieux : Le GFV permet aux investisseurs d’accéder au marché viticole, souvent réservé aux professionnels ou aux propriétaires fortunés. Cela offre une opportunité d’investir dans un secteur prestigieux et réputé.

- Diversification patrimoniale : Le GFV offre une diversification du patrimoine, car il permet d’investir dans des terres viticoles, un type d’actif qui peut être décorrélé des marchés financiers traditionnels.

- Gestion professionnelle : Les GFV sont généralement gérés par des experts du secteur viticole. Les investisseurs bénéficient ainsi d’une gestion professionnelle des terres viticoles, sans avoir à se soucier des aspects opérationnels.

- Potentiel de valorisation : Les vignes peuvent prendre de la valeur au fil du temps, en particulier si elles sont situées dans des appellations renommées. L’investissement dans un GFV offre donc un potentiel de valorisation du capital à long terme.

- Revenus potentiels : Les GFV peuvent générer des revenus grâce à la location des vignes ou à la commercialisation des produits viticoles, tels que les vins. Ces revenus peuvent être distribués aux investisseurs sous forme de dividendes.

- Expérience viticole : Pour les passionnés de vin, investir dans un GFV offre la possibilité de vivre une expérience viticole unique, en étant impliqué dans le processus de production de vin et en découvrant les subtilités du secteur viticole.

Quels sont les risques liés à un investissement au sein d'un groupement foncier viticole ?

Investir dans un Groupement Foncier Viticole comporte certains risques qu’il est essentiel de prendre en compte avant de s’engager dans ce type d’investissement :

Comme tout investissement dans le secteur agricole, les GFV sont soumis aux aléas climatiques et aux événements naturels (gel, grêle, sécheresse, etc.), pouvant affecter la qualité et la quantité des récoltes, et donc les rendements.

Le succès d’un GFV dépend en grande partie de la qualité du vignoble et de la gestion de la vigne. Des problèmes sanitaires, des maladies, ou des accidents peuvent impacter la production de raisins et donc les revenus du GFV.

La valeur des vignes peut varier en fonction de la demande du marché pour les vins produits. Une baisse de la demande ou des prix du vin peut influencer les rendements et la valeur du patrimoine viticole du GFV.

Les parts de GFV ne sont pas toujours facilement négociables sur un marché secondaire. En cas de besoin de liquidité, il peut être difficile de trouver un acquéreur pour les parts du GFV.

💡 Ce qu'il est bon de savoir !

• Un GFF n'a pas de surface maximale

• Un investissement dans un GFF ne peut pas excéder une durée de 99 ans

• L'investissement dans un GFF peut rapporter jusqu'à 3% par an.

Les Groupements Fonciers Viticoles offrent une opportunité unique d’investir dans le secteur viticole prestigieux tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle et de diversifier votre épargne.

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Si vous souhaitez en savoir plus sur les groupements fonciers viticoles et évaluer si cette forme de placement financier correspond à vos objectifs, n'hésitez pas à contacter nos conseillers financiers et experts en gestion de patrimoine à Angers. Contact | Octopus Patrimoine | Cabinet de gestion de patrimoine Angers (octopus-patrimoine.fr)

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